Название документа:
Номер документа:	404
Вид документа:
Принявший орган:
Статус:	Действующий
Опубликован:
Дата принятия:	17 сентября 2001
Дата начала действия:	17 сентября 2001
Дата редакции:	17 сентября 2001

Администрация Хабаровского края

В целях обеспечения нормального функционирования и технического состояния нежилых помещений (зданий, сооружений) и упорядочения расчетов по возмещению пользователем владельцу затрат по содержанию используемых нежилых помещений (зданий, сооружений)
ПОСТАНОВЛЯЮ:
1. Утвердить Методику расчета платежей за эксплуатационные услуги по содержанию используемых нежилых помещений (зданий, сооружений), относящихся к объектам государственной собственности на территории Хабаровского края.
2. Настоящая Методика подлежит применению при использовании нежилых помещений совместно несколькими балансодержателями, владеющими зданием (частью здания) на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, либо третьими лицами на основании договоров аренды, безвозмездного пользования или иных гражданско-правовых договоров.
3. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на заместителя главы администрации края, председателя комитета по управлению государственным имуществом Хабаровского края Громову Г. А.
4. Пресс-центру департамента средств массовой информации, молодежной политики и спорта администрации края (Зимина Н. Б.) опубликовать настоящее постановление в газете “Тихоокеанская звезда”.
5. Настоящее постановление вступает в силу со дня его подписания.

Глава администрации В. И. Ишаев



УТВЕРЖДЕНО
Постановление главы
администрации края
от 17.09.2001 № 404

Методика
расчета платежей за эксплуатационные услуги по содержанию используемых нежилых помещений (зданий, сооружений), относящихся к объектам государственной собственности на территории Хабаровского края

I. Общие положения

1. Настоящая Методика определяет основные принципы и порядок расчета платежей за эксплуатационные, в том числе коммунальные и административно-хозяйственные, услуги и амортизационные отчисления по содержанию используемых нежилых помещений (зданий, сооружений), относящихся к объектам государственной собственности на территории Хабаровского Края.
2. Конкретные размеры платежей устанавливаются в соответствии с настоящей Методикой и определяются индивидуально с учетом особенностей эксплуатации и содержания помещений (зданий, сооружений).
Затраты по содержанию нежилых помещений (зданий), не перечисленные в настоящей Методике, учитываются при расчете платежей по содержанию используемых нежилых помещений на основании соответствующих законодательных, нормативных актов, регламентирующих порядок их оплаты и учета.
3. Затраты владельца по эксплуатации и содержанию нежилых помещений (зданий, сооружений) подлежат возмещению пользователем исходя из фактической стоимости предоставленных услуг (понесенных затрат) за истекший период в соответствии с договором на оказание услуг.
4. Под понятием “владелец” в настоящей Методике подразумевается организация, владеющая зданием (частью здания) на правах собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления или на иных законных основаниях, по договору с органом, осуществляющим полномочия собственника, обеспечивающая его содержание и эксплуатацию, несущая в связи с этим необходимые затраты и оказывающая соответствующие услуги, подлежащие компенсации пользователем.

II. Порядок расчета стоимости эксплуатационных услуг по содержанию используемых нежилых помещений (зданий, сооружений)

1. В состав затрат при расчете стоимости эксплуатационных услуг по содержанию используемых нежилых помещений (зданий, сооружений) включаются:
1.1. Затраты на оплату оказанных услуг по содержанию, эксплуатации помещений (зданий, сооружений):
- обслуживание лифтов;
- проведение противопожарных мероприятий;
- содержание и обслуживание противопожарных систем и систем сигнализации;
- проведение дезинфекции и (или) дератизации, истребления грызунов и различных видов насекомых;
- благоустройство прилегающих территорий;
- очистка прилегающих территорий, улиц;
- уборка и вывоз снега, мусора, нечистот; очистка дымоходов, очистка снега с крыш и тротуаров;
- содержание обслуживающего персонала (заработная плата и ЕСН);
- приобретение оборудования, предметов и хозяйственных материалов для содержания помещений.
1.2. Затраты на оплату коммунальных услуг:
1.2.1. Тепловая энергия:
- расходы на все виды отопления помещений (зданий), в том числе приобретение, хранение и заготовка всех видов топлива (включая расходы по погрузке, разгрузке, укладке, складированию топлива; доставке, распиловке, колке и укладке дров; расходы по самозаготовке дров на лесосеках);
- расходы на техническое обслуживание котельных;
- расходы на оплату потребления газа;
- другие расходы.
1.2.2. Электрическая энергия:
- оплата освещения помещений (зданий), дворов, улиц и площадей, прилегающих к зданиям;
- оплата расходов по предоставлению услуг по освещению.
1.2.3. Водоснабжение:
- водоснабжение помещений (зданий), канализации, ассенизации;
- поливка прилегающих территорий;
- содержание водостоков, их очистка, текущий ремонт.
1.2.4. Прочие коммунальные услуги:
- работы по пуску, наладке и техническому обслуживанию лифтового оборудования, систем кондиционирования и другого оборудования, установленного в помещении (здании);
- работы по пуску и наладке смонтированных систем отопления, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, водонасосных станций и канализационных сетей;
- содержание собственных систем отопления, теплоснабжения, газоснабжения, электросетей и электростанций, водоснабжения, водонасосных станций и канализационных сетей.
1.3. Амортизационные отчисления по объекту недвижимости.

1.4. Затраты на оплату прочих услуг:
1.4.1. Услуги связи:
- расходы на эксплуатационное обслуживание, текущий ремонт кабельных линий связи;
- оплата прочих услуг связи.

1.4.2. Стоимость проведенного владельцем ремонта (в том числе текущего и капитального) технических, подсобных помещений, мест общего пользования, ремонта фасада, инженерно-технических коммуникаций и т.д.
Затраты владельца по капитальному ремонту помещений (зданий) предъявляются пользователю в доле, приходящейся на количество используемых квадратных метров основной площади в соответствии с договором в виде отчислений в ремонтный фонд владельца по нормативам отчислений, утверждаемых в установленном порядке для помещений (зданий), или в виде оплаты стоимости предстоящего капитального ремонта на основании утвержденной в установленном порядке на календарный год проектно-сметной (технико-экономической) документации, или в виде оплаты фактических расходов по капитальному ремонту (по согласованию сторон).
1.5. Прочие административно-хозяйственные расходы:
- налоги (без ЕСН и налогов, учитываемых при расчете арендной платы);
- прочие общехозяйственные расходы;
- прочие расходы.
2. Стоимость эксплуатационных услуг по содержанию используемых нежилых помещений (зданий, сооружений) рассчитывается в зависимости от особенностей заключения договора на оказание услуг и формы, в которой будет осуществляться техническое обслуживание используемого помещения (здания, сооружения) и прилегающей территории, с учетом рентабельности.
Рентабельность устанавливается на услуги, оказываемые владельцем пользователю нежилых помещений (зданий, сооружений) в соответствии с договором на оказание услуг, ее предельный уровень не должен превышать 25%.
3. Затраты по оплате коммунальных услуг предъявляются к возмещению пользователем в пределах установленных тарифов и в порядке, установленном для оплаты данных видов услуг.
4. Владелец, оказывающий услуги в соответствии с договором на оказание услуг, обязан предоставить пользователю полную расшифровку (расчет стоимости) по видам оказываемых услуг (понесенных затрат) по содержанию и эксплуатации помещений (зданий).
Расчет стоимости эксплуатационных услуг по содержанию нежилых помещений (зданий, сооружений) представляется пользователю в расчете на один квадратный метр полезной площади используемого нежилого помещения.

Об утверждении Методики расчета платежей за эксплуатационные услуги по содержанию используемых нежилых помещений (зданий, сооружений), относящихся к объектам государственной собственности на территории Хабаровского края

Название документа:	Об утверждении Методики расчета платежей за эксплуатационные услуги по содержанию используемых нежилых помещений (зданий, сооружений), относящихся к объектам государственной собственности на территории Хабаровского края
Номер документа:	404
Вид документа:	Постановление Администрации Хабаровского края
Принявший орган:	Администрация Хабаровского края
Статус:	Действующий
Опубликован:	Сборник нормативных актов Администрации Хабаровского края № 9 от 10.10.2001 года
Дата принятия:	17 сентября 2001
Дата начала действия:	17 сентября 2001
Дата редакции:	17 сентября 2001

При оценке сравнительной эффективности проектно-строительных (объемно-планировочных, конструктивных) решений в качестве текущих затрат учитываются эксплуатационные расходы. Они связаны с восстановлением и поддержанием в пригодном состоянии конструкций зданий и сооружений, обеспечением нормального функционирования различных видов инженерного оборудования, осуществлением работ санитарно-гигиенического характера и прочими затратами.
Состав и методика определения расходов но эксплуатации зданий зависят от их функционального назначения.
В состав расходов по эксплуатации жилых зданий рекомендуется включать следующие затраты:
- на восстановление первоначальной стоимости (реновацию) и на капитальный и текущий ремонт зданий;
- эксплуатацию систем инженерного оборудования здания: отопления, лифтов, мусоропроводов;
- содержание мест общего пользования в зданиях, придомовых территорий, внешних инженерных сетей;
- административно-управленческие расходы жилищно-эксплуатационных организаций.
В составе расходов на эксплуатацию общественных и производственных зданий дополнительно учитывают затраты на вентиляцию и кондиционирование, непроизводственное водоснабжение и канализацию, электроосвещение, телефонизацию, радиофикацию, санитарно-гигиенические работы по зданию.
Эксплуатационные расходы определяются по каждой их статье соответствующими расчетами на основе проектных данных, действующих норм, цен и тарифов.
Затраты на реновацию могут быть рассчитаны в процентах от полной сметной стоимости зданий на основе норм амортизационных отчислений 1991 г.
В таком же порядке могут быть определены затраты на капитальный и текущий ремонт. При этом рекомендуется использовать примерные нормативы затрат на ремонт, обоснованные специалистами и приводимые в различных методических документах (табл. 6.12).
Таблица 6. 12
Нормы амортизационных отчислений и примерные нормативы затрат на ремонт зданий, % к сметной стоимости зданий и сооружений

Типы зданий	Нормы амортизационных отчислений	Нормативы затрат на ремонт
		капитальный	текущий
1	2	3	4
Здания производственные и непроизводственные
Здания высотные (более 25 этажей), особо капитальные, кирпично-монолитные, повышенной прочности, фундамент - монолитная плита на свайном основании, стены - армированные панели повышенной антикоррозийной защиты, железобетонные перекрытия, стилобат с облицовкой естественным камнем	0.4	1.4	2.3
Здания многоэтажные (более 2 этажей), за	1.0	1.4	2.3
исключением типа этажерок; здания одноэтажные
с конструкциями из долговечных материалов при
площади пола свыше 5000 м2
Здания двухэтажные, кроме деревянных; здания	1.2	1.4	2.3
одноэтажные с конструкциями из долговечных
материалов при площади пола до 5000 м2
Здания многоэтажные типа этажерок специально-	1.7	1.4	2.3
го технологического назначения (обогатительных
фабрик, дробильных, размольных, химических
цехов и др.); здания одноэтажные бескаркасные со
стенами из долговечных материалов, с
железобетонными, металлическими и другими
перекрытиями и покрытиями
Здания ГЭС и АЭС бетонные и железобетонные	1.0	0.1	0.6
Здания одноэтажные бескаркасные со стенами	2.5	2.2	3.0
облегченной каменной кладки, железобетонными,
кирпичными и деревянными колоннами и
столбами, железобетонными, деревянными и
другими перекрытиями и покрытиями;
Здания деревянные с брусчатыми или бревенчатыми рублеными стенами одно-, двухэтажные и более	2.5	2.2	3.0
3дания деревянные, каркасные и щитовые, контейнерные, каркасно-обшивные и панельные	5.0	2.0	3.3
3дания из пленочных материалов (воздухо-опорные, пневмокаркасные, шатровые и др.); здания передвижные цельнометаллические	10	10	-
Жилые здания
Здания каменные особо капитальные со стенами кирпичными толщиной в 2.5-3.5 кирпича или каркасные с конструкциями из долговечных материалов; здания с крупноблочными стенами, железобетонными перекрытиями	0.7	1.0	0.85
Здания с кирпичными стенами толщиной в 1.5-2.5 кирпича, перекрытиями железобетонными, бетонными или деревянными; с крупнопанельными стенами и перекрытиями железобетонными	0.8	1.1	0.95
Здания со стенами облегченной кладки из кирпича, монолитного шлакобетона, легких шлакоблоков; перекрытиями железобетонными, бетонными или деревянными	1.0	1.2	1.0
Здания со стенами смешанными, деревянными рублеными или брусчатыми	2.0	1.9	1.15
Здания сырцовые, сборно-щитовые, каркасно-засыпные	3.3	2.2	1.3
Сооружения транспорта
Мосты железобетонные, бетонные, каменные	1.0	-	-
Мосты металлические	2.0	-	-
Мосты деревянные и металлические на деревянных опорах	5.0	-	-
Пешеходные мосты и тоннели	1.2	0.7	0.6
Эстакады каменные, бетонные и железобетонные	2.5	0.7	0.6

Затраты на эксплуатацию инженерных систем определяются исходя из расчетных показателей потребности в водоснабжении и водоотведении, теплопотерь на отопление и горячее водоснабжение, расхода газа, электроэнергии и действующих тарифов на соответствующие коммунальные услуги. Показатели потребности в энергоресурсах при эксплуатации зданий определяются на основе инженерных расчетов, выполняемых в составе проектов. На предпроектной стадии для обоснования инвестиций могут быть использованы упрощенные методы расчетов и укрупненные показатели, приводимые в указанных методических документах. Так, в соответствии с СН 547-82 достаточно просто определить расход тепла на отопление зданий, исходя из расчетной температуры наружного воздуха, расчетного сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций и длительности отопительного периода. В "Руководстве" даны укрупненные показатели: на отопление и вентиляцию - на 10 м3 строительного объема; на непроизводственное водоснабжение и канализацию, на электроосвещение на 10 м2 развернутой площади помещений. Однако эти показатели даны в ценах 1967 г. и должны быть проиндексированы в соответствии с изменением цен на энергоносители.
В аналогичном порядке определяются другие статьи эксплуатационных расходов: содержание лифтов и мусоропроводов, санитарно-гигиенические работы. Они могут рассчитываться либо по действующим ставкам обслуживающих организаций, либо по укрупненным показателям, приводимым в упомянутых методических документах, с соответствующей индексацией. Укрупненные показатели годовых расходов на эксплуатацию пассажирских лифтов даны в расчете на 1 лифт в зависимости от этажности зданий, грузоподъемности лифта, режима работы производственных предприятий. Показатели годовых затрат на обслуживание мусоропроводов в жилых домах рассчитаны на 1 м2 общей площади квартир в Зависимости от среднего размера квартир в доме. Показатели затрат на санитарно-гигиенические работы даны на 1 м2 уборочной площади.
В целом годовые затраты на эксплуатацию зданий составляют 5-15 % от стоимости их возведения (сметной стоимости строительных работ).
При оценке эффективности строительных конструкций в составе эксплуатационных расходов учитывают амортизационные отчисления, затраты на капитальные и текущие ремонты, в необходимых случаях (при сравнении ограждающих конструкций с различным теплосопротивлением; конструктивных решений, влияющих на изменение строительного объема зданий; оконных и безоконных зданий, фонарных и бесфонарных покрытий) затраты на отопление, вентиляцию и освещение. Обычно эксплуатационные расходы ограничивают амортизационными отчислениями и затратами ни ремонты, рассчитывая их исходя из продолжительности эффективной эксплуатации конструктивных элементов зданий. Норматив амортизационных отчислений, %, определяется как
(6.8)
где tK - продолжительность эффективной эксплуатации конструкций, год.
Норматив среднегодовых расходов на капитальные ремонты конструкций, %, можно определить по формуле
(6.9)
где q - коэффициент удорожания работ при проведении ремонтом по сравнению с новым строительством (1.1 1.15); n- число полных замен конструктивного элемента в течение срока службы здания; , Т3 - продолжительность эффективной эксплуатации здания; n` - число частичных замен конструктивного элемента и течение срока службы здания; , tp - периодичность проведения капитальных ремонтов (период времени между двумя капитальными ремонтами), год; w - объем замены при частичной смене конструктивного элемента, доли единицы.
При отсутствии прямых или расчетных данных о затратах на текущие ремонты их среднегодовую величину можно принять в размере до 50 % от затрат на капитальные ремонты конструкции.
Для ориентировочной экономической оценки строительно-конструктивных решений используют также примерные показатели годовых расходов на эксплуатацию строительных конструкций в процентах от их сметной стоимости, приводимые в различных методических и учебных пособиях.
Рекомендуемая литература
1. СНиП 11-01-95. Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений / Госстрой России. - М., 1995.
2. СП 11-101-95. Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительстве предприятий, зданий и сооружений / Госстрой России. М., 1995.
3. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. - М.: Экономика, 2000.
4. Руководство по выбору проектных решений в строительстве. - М.: Стройиздат, 1982.

Плата за текущую аренду торгово-складских зданий, строений и помещений, сооружений, оборудования и инвентаря и других отдельных объектов основных средств, причитающаяся арендодателю;

Расходы на отопление, освещение, водоснабжение, канализацию и другие коммунальные услуги;

Расходы на содержание в чистоте помещений, уборку примыкающих к ним участков территории (дворы, улицы, тротуары), вывоз мусора;

Стоимость предметов и средств ухода за помещениями (известь, мастика, мешковина, щетки, метлы, веники и т.п.);

Стоимость электроэнергии, потребленной на приведение в движение подъемников, лифтов, транспортеров, торговых автоматов, контрольно-кассовых машин и т.п.);

Расходы на проверку и клеймение весов, водомеров, электрогазовых счетчиков и других измерительных приборов;

Расходы на содержание и ремонт сигнализационных устройств;

Расходы на проведение противопожарных мероприятий;

Плата сторонним организациям за пожарную и сторожевую охрану;

Расходы на обслуживание подъемно-транспортных механизмов и другого оборудования сторонними организациями.

На статье "Амортизация основных средств" отражаются суммы амортизационных отчислений на полное восстановление основных производственных средств, начисленные исходя из их балансовой стоимости и утвержденных в установленном порядке норм амортизационных отчислений, включая суммы, исчисленные с применением механизма ускоренной амортизации активной части производственных основных средств, производимую в соответствии с законодательством.

Предприятия торговли, осуществляющие свою деятельность на условиях аренды, по статье "Амортизация основных средств" отражают амортизационные отчисления на полное восстановление как по собственным, так и по арендованным основным средствам (на условиях долгосрочной аренды).

Предприятия, производящие в установленном законодательством порядке индексацию начисленных по действующим нормам амортизационных отчислений на полное восстановление основных средств, отражают на этой статье также сумму прироста индексированной величины амортизационных отчислений.

Амортизационные отчисления, исчисленные по сданным в аренду основным средствам (отдельные объекты или все имущество, переданное в арендное пользование арендному предприятию), арендодатель относит в дебет счета 80 "Прибыли и убытки".

Статья "Расходы на ремонт основных средств".

Расходы на проведение всех видов ремонтов (текущих, средних, капитальных) основных производственных средств, в том числе расходы по ремонту арендованных основных средств (включая помещения), если это предусмотрено договором аренды, относятся на издержки обращения и производства по статье "Расходы на ремонт основных средств".

В случае неравномерного осуществления ремонта основных средств (включая арендованные объекты) в течение года предприятие торговли может образовывать резерв расходов на ремонт основных средств за счет ежемесячных отчислений, отражаемых по статье "Расходы на ремонт основных средств". Суммы этих отчислений определяются как одна двенадцатая годовой предполагаемой суммы расходов на ремонт.

Излишне образованный в отчетном году резерв (в сравнении с фактическими расходами) сторнируется в конце отчетного года. При превышении фактических расходов над суммой образованного резерва сумма превышения относится на издержки обращения и производства по указанной статье.

В случае окончания ремонтных работ в следующем отчетном году резерв расходов на ремонт основных средств разрешается образовывать исходя из отчетного и следующего годов.

Предприятия торговли, образующие ремонтный фонд для обеспечения равномерного включения затрат на проведение значительного объема ремонта основных производственных средств в издержки обращения и производства, по этой статье включают отчисления в ремонтный фонд, определяемые исходя из балансовой стоимости основных производственных средств и норматива отчислений, утверждаемого предприятием торговли на 5 лет.

Расходы на ремонт тары-оборудования отражаются на статье "Расходы на тару".

В статью "Износ санитарной и специальной одежды, столового белья, посуды, приборов, других МБП", включаются:

износ находящихся в эксплуатации малоценных и быстроизнашивающихся предметов (кроме тары-оборудования), столового белья, санитарной и специальной одежды, обуви, санпринадлежностей, столовой посуды и приборов;

потери от боя посуды, поломки и повреждения приборов в пределах норм, утвержденных в установленном порядке;

плата прачечным, ремонтным мастерским и другим предприятиям за стирку, дезинфекцию и починку столового белья, санитарной и специальной одежды, обуви и санпринадлежностей;

стоимость материалов (мыла, моющих средств, иголок, ниток, пуговиц, тканей и т.п.), израсходованных на стирку и починку столового белья, санитарной и специальной одежды, обуви и санпринадлежностей;

расходы на ремонт малоценных и быстроизнашивающихся инструментов и хозяйственного инвентаря.

Статья "Расходы на топливо, газ и электроэнергию для производственных нужд".

В предприятиях общественного питания на эту статью относят:

фактическую себестоимость дров, угля, нефти, торфа и других видов топлива, потребленных на технологические и иные производственные нужды (приготовление пищи, подогрев воды и т.п.);

стоимость электроэнергии, газа и пара, израсходованных на технологические цели, на приведение в движение оборудования и механизмов (картофелечисток, овощерезательных машин, мясорубок, поточных линий для мойки и чистки овощей, конвейерных линий для комплектования и отпуска блюд и т.п.).

В фактическую себестоимость топлива входят: покупная цена, расходы на перевозку, погрузочно-разгрузочные работы, распиловку, колку и укладку дров.

На этой статье не отражается себестоимость электроэнергии, потребленной холодильным оборудованием (холодильными камерами, шкафами, прилавками и т.п.). Эту стоимость относят на статью "Расходы на хранение, подработку, подсортировку и упаковку товаров".

На статью "Расходы на хранение, подработку, подсортировку и упаковку товаров" относят:

фактическую стоимость материалов (оберточной бумаги, пакетов, клея, шпагата, гвоздей, стружки, опилок, соломы, проволоки и т.п.), потребленных при подработке, переработке, сортировке, фасовке и упаковке товаров;

плату за услуги сторонних организаций по фасовке и упаковке товаров;

расходы на содержание холодильного оборудования - стоимость электроэнергии, воды, смазочных материалов и др.; оплату услуг сторонних организаций по техническому обслуживанию холодильного оборудования;

фактическую себестоимость льда, потребленного для охлаждения товаров и продуктов.

Фактическая себестоимость льда слагается из покупной цены, расходов на перевозку, погрузочно-разгрузочные работы, набивку льдом льдохранилищ (ледников);

Расходы на содержание общецехового персонала включают фонд заработной платы вспомогательных рабочих, не связанных с работой оборудования, управленческого персонала, учеников:

Отчисления на социальные нужды с заработной платы общецехового персонала

Отчисления на социальные нужды с заработной платы общецехового персонала определяются по формуле/1, С.34/:

Расходы на содержание зданий и сооружений

Затраты на содержание зданий и сооружений принимаются в размере 4-5% от балансовой стоимости зданий и сооружений.

Расходы на текущий ремонт зданий и сооружений

Расходы на текущий ремонт зданий и сооружений принимаются в размере 3…5% от балансовой стоимости зданий и сооружений /1, с.34/.

Амортизация зданий, сооружений и ценного хозяйственного инвентаря

Общая сумма амортизации определяется по формуле /1, с.35/:

Амортизация рассчитывается по каждой группе основных фондов отдельно по формуле/1, с.35/ :

где Наi - норма амортизации i-ой группы основных фондов

Расходы на рационализацию и изобретательство

Расходы на рационализацию, изобретательство, исследовательские цели принимаются в размере 1500 рублей на одного работающего в год /1, с.36/:

Расходы на охрану труда

Расходы на охрану труда принимаются в размере от 650…1200 руб. и более на одного рабочего в год в зависимости от условий труда на данном участке /1, с.36/:

Расходы на спецодежду

Расходы на спецодежду принимаются в размере 2000 руб. в год в зависимости от специфики участка /1, с.36/:

Прочие цеховые (участковые) расходы

Прочие цеховые (участковые) расходы определяются по формуле

Результаты расчетов цеховых расходов представлены в таблицу 10.

Таблица 7 - Цеховые (участковые) расходы

Статьи расходов	Сумма, руб
1. Расходы на содержание общецехового персонала
2. Отчисления на социальные нужды
3. Расходы на содержание зданий и сооружений
4. Расходы на текущий ремонт зданий и сооружений
5. Амортизация зданий и сооружений и ценного хоз. инвентаря
6. Расходы на рационализацию и изобретательство
7. Расходы на охрану труда
8. Расходы на спецодежду
9. Прочие цеховые расходы

Смета затрат участка

Смета затрат участка оформляется в виде таблицы 11, в которую сводятся результаты расчетов.

Таблица 8 - Смета затрат участка

Кризис не самым лучшим образом сказывается на доходности коммерческой недвижимости. Однако сколько бы ни приносило здание своему владельцу, расходы на эксплуатацию объекта нести все равно приходится. Поэтому проблема их сокращения в кризисные времена стоит наиболее остро. Но резать косты бездумно – прямой путь к ухудшению капитализации объекта недвижимости в результате протекающих труб, потеющих окон, неработающих лифтов, замызганных полов и тому подобных прелестей отсутствия надлежащего ухода за имуществом. В этой статье поговорим о том, как разумно сократить расходы на эксплуатацию и содержание здания, не бросаясь в крайности.

Три способа экономии на техническом обслуживании
Денис Сороколетов , директор департамента технической эксплуатации NAI Becar

В прошлом веке японская Toyota изобрела гениальную систему управления производством. В её основе идея постоянного сокращения затрат. В Европе и Америке её окрестили Lean production, что дословно - «тощее производство». И сегодня она применяется повсеместно в прогрессивных компаниях. Вот три способа сокращения издержек на техническое обслуживание здания.

Модернизация

Первое, что необходимо сделать для снижения затрат на эксплуатацию корпоративной собственности, - провести модернизацию оборудования, включая ремонт, плановую замену и улучшение качества оборудования. Возможна смена агрегатов, узлов или систем в целом. Это необходимая мера для сокращения расходов на отказы систем, так как чем сильнее изношено оборудование, тем чаще оно ломается, тем больше возникает проблем и аварийных ситуаций. Модернизация существенно снижает финансовые и репутационные риски в таких случаях. Ведь если мы владеем каким-либо крупным объектом с массовым присутствием людей, остановка траволатора, лифта или эскалатора нанесёт удар не только по финансам, но и по имиджу собственника. Сейчас заказчики чаще всего руководствуются принципом целесообразности и считают, что выгоднее менять основные элементы и детали по мере их износа. То есть лифт ремонтируют только тогда, когда он ломается. Непрогнозируемые убытки неизбежны. Грамотная модернизация – это своевременное обслуживание, своевременный ремонт, своевременное улучшение оборудования.
Приведу пример. В производственном помещении установлены «древние» приточные установки, требующие ремонта теплообменников, перемотки электродвигателей вентилятора и восстановления корпуса, подверженного коррозии. Если подойти к вопросу с точки зрения модернизации и заменить устаревшее оборудование на более современное, можно получить ощутимый эффект. Компактные приточные установки способны сэкономить пространство в техническом помещении на 80%, повысить на 15% производительность воздуха, а также снизить потребляемую мощность (реактивная составляющая) на 30%.

Автоматизация
Второй способ экономии – это автоматизация оборудования. Провести её можно, к примеру, посредством внедрения BMS-системы, или по-другому «Умный дом». Она позволяет снизить потребление ресурсов на 20–25%. Помимо этого, автоматизация может сократить и затраты на персонал, так как при эксплуатации объектов недвижимости самый высокий затратный показатель – это фонд оплаты труда. Например, можно оборудовать всего один круглосуточный диспетчерский пункт, из которого будет вестись наблюдение за тем, как работает система. Онлайн-картинка покажет все отказы и неисправности в работе оборудования, и по факту обнаружения уже будут приниматься меры. Соответственно, количество присутствующего на объекте персонала существенно снизится. Большинство европейских стран уже работает по этой системе.
Для нас в новинку, когда бизнес-центр площадью 10–20 тысяч квадратных метров могут обслуживать три человека, а в Европе это нормальная практика. Эта дежурная тройка присутствует на объекте, мониторит его состояние, выполняет какие-то плановые работы. Все нормировано и чётко. В случае выхода из строя оборудования они вызывают специализированные организации, которые в оперативные сроки его меняют, устраняют неисправности или улучшают.
При передаче недвижимости из строительства в эксплуатацию мы однажды столкнулись с тем, что работы по монтажу, пусконаладке и комплексным испытаниям системы автоматизации и диспетчеризации здания строительным подрядчиком не завершены. При переходе на зимний режим эксплуатации здания силами объектовых специалистов совершили локальную автоматизацию приточных установок с подключением датчиков защиты от обмерзания и приводов клапанов. Данное мероприятие позволило пережить зимний период без аварий и разморозки теплообменников системы вентиляции. Второй этап, включающий полную диспетчеризацию объекта, позволил снизить потребление электричества на 15%, тепловая нагрузка сократилась на 35%, а нагрузка по холоду в летний период - на 20%. Помимо этих явных результатов автоматизация и диспетчеризация позволила уменьшить штатный состав обслуживающего персонала здания на 10%, что в целом повлияло на структуру эксплуатационных затрат по объекту.

Энергоэффективность
Энергоэффективность подразумевает модернизацию оборудования с заменой на энергосберегающее. Класс энергоэффективности – это своего рода способ классификации электроприборов. Обычные лампы накаливания - самого низкого класса. Светильники, которые чаще всего используются в офисах (ртутные, люминесцентные), классом повыше. А галогенные и диодные лампы расходуют уже в 35 раз меньше электроэнергии, чем лампы накаливания. Установка энергоэффективного оборудования позволяет экономить двумя способами. Во-первых, снижается непосредственное потребление электроэнергии. Во-вторых, уменьшаются затраты на замену оборудования. Количество часов наработки у энергоэффективных приборов многократно выше. К примеру, у диодной лампы оно в 10 раз больше, чем у лампы накаливания.
Технико-экономическое обоснование применимости энергосберегающей продукции показывает, что её срок окупаемости составляет полтора-два года. В редких случаях выход на самоокупаемость может произойти через 3–5 лет. В краткосрочной перспективе внедрение энергосберегающей технологии невыгодно. Однако, если собственник заинтересован в рациональном использовании денежных средств и думает о будущем, то он получит многократный эффект после прохождения точки самоокупаемости проекта.
Так, в офисном помещении были установлены люминесцентные светильники класса энергосбережения В на 4 лампы по 18 Вт с электронными пускорегулирующими аппаратами, монтируемые в подвесной потолок, которые потребляли порядка 90 Вт/ч. При замене на диодные аналоги потребление составило всего 28 Вт/ч, что позволило сэкономить около 60 000 руб. в год при смене 100 тестовых светильников. Период окупаемости затрат на использование энергосберегающей технологии составляет 2 года.

Разумная экономия с профессиональным клинингом
Арсений Ушаков ,зам. директора по развитию НПФ Химитек

На чём хотелось бы заострить внимание: если речь идёт о коммерческой недвижимости, то почти всегда подразумевается, что она может быть активом и приносить владельцам доход в том или ином виде. Самый простой случай – сдача здания в аренду. За бизнес-центр класса А вам будут платить гораздо больше, чем за постройку барачного типа, грязную, неухоженную, с непродуманными удобствами, коммуникациями и т. д. Я обрисовал две крайности, между которыми пропасть, но разница в доходах от сдачи в аренду просто хорошего и очень хорошего бизнес-центра может быть довольно существенная, а усилия (или их отсутствие - двигаться можно как вверх, так, увы, и вниз), требуемые для перехода из одной категории в другую – довольно скромными.

Что является одним из наиболее важных критериев для потенциальных арендаторов? Это ухоженность! Именно она является гарантией того, что за зданием есть пригляд владельца, который беспокоится о его состоянии и не пустит все на самотёк, что проблем, скорее всего, быть не должно, а если они и будут, то хозяин позаботится об их максимально оперативном разрешении.

В наше время ухоженность вполне доступна каждому: на рынке есть компании, которые предоставляют её (как услугу) профессионально. Речь, конечно же, о профессиональном клининге. Можно иметь люксовые дорого обставленные апартаменты, но легко их запустить неразумным выбором моющих средств (чего только стоит непродуманное применение химических продуктов без учёта их кислотности и материала поверхности), неправильным применением правильно подобранного средства и т. д. Часто встречается возражение, что квалифицированный труд дорог. Но, во-первых, эффективность квалифицированного труда гораздо выше, во-вторых, непрофессиональные труженики далеко не всегда следуют заповеди «Не навреди!», а это применительно к дорогой собственности может быть гораздо важнее.

С другой стороны, даже скромное, но ухоженное здание может (субъективно) стоить гораздо дороже в глазах потенциальных арендаторов. Профессионалы из клининговых агентств обойдутся не так дорого, а «капитализация» от повышения привлекательности с лихвой перекроет расходы. Особенно важны профессионализм и качество оказываемых услуг в том случае, если ухаживать нужно за зданием, которое находится в историческом фонде, когда повреждение поверхности фасада не только крайне нежелательно по экономическим или эстетическим соображениям, но и напрямую запрещено контролирующими инстанциями. А средства должны быть не только качественными и эффективными, но также щадящими поверхность и одобренными КГИОПом.

Вот классический пример. Наша компания проводила аудит качества клининговых услуг в очень дорогой гостинице. Оказалось, что хромированные изделия в ванных комнатах моются с помощью «экономичного средства на основе щавелевой кислоты» персоналом, который совершенно не осведомлён об особенностях применяемых средств и их воздействии на материал. В результате поверхность дорогого итальянского оборудования приведена в негодность, а затраты на замену заведомо перекрывают любые разумные расходы на качественный клининг. Это не говоря о моральных потерях и недовольстве внимательных постояльцев!